¿Qué es el tracto sucesivo en la transmisión de dominio?

El trato sucesivo está considerado como un principio del derecho registral, por medio del cual se llega a conocer el historial del dominio de la propiedad. En el registro, deben estar presentes todas las trasmisiones o actos realizados de manera ordenada y sin ruptura. 

Es decir, el registro representa el lugar por excelencia para darle legalidad a cualquier documento y, en el caso de un bien inmueble, es requisito que conste el derecho previo del otorgante. 

La ley hipotecaria es la encargada de regular este principio, en su artículo 20. 

El trato sucesivo y sus efectos 

Los efectos del trato sucesivo están estrechamente relacionados con los requisitos establecidos en el artículo 20. Estos son: 

• El primer efecto sostiene que será objeto de un asiento registral cualquier título presentado en el Registro, siempre y cuando se cumpla el trato. 
• Otro efecto está referido a cuando se deniega la inscripción en el registro, cuando un derecho se encuentra a favor de una persona que difiere de aquella, a la cual se le ha otorgado el título. 
• También se podrá suspender la anotación que le da cabida al presentante, para que este solicite una preventiva por defecto subsanable, si se detecta que ocurrió una interrupción del trato. 

Principios vinculados al trato sucesivo 

El tracto sucesivo está considerado como una figura jurídica que se relaciona directamente con los siguientes principios: 

Legitimación 

Todo lo que se pronuncie en el registro se acepta como prueba en un contrato, ya que se presume que el titular registrado es quien posee el dominio y, por defecto, la posesión del bien. 

Su interpretación es que los derechos reales que se manifiestan en los asientos registrales legitiman al titular, siendo esto motivo para la denegación de inscripción de una persona distinta. 

Identidad 

Los derechos solo le pertenecen a los que estén inscritos en el registro. Por esta razón, para efectuar cualquier tipo de acto sobre los derechos, se requiere demostrar la identidad, presentando los documentos pertinentes que incluyan título y certificado. 

De esta manera, se corrobora la pertenencia de identidad y objeto de disposición, tomando en cuenta lo que figure en el documento y lo que aparece en los asientos registrables.

Continuidad 

En algunos casos, el tracto sucesivo contrae un encadenamiento de titularidades y de relaciones directas, que se interrelacionan entre el asiento de dominio y los que se practiquen a continuidad. 

Es considerado un orden cronológico, ya que cada anotación jurídica tiene un asiento propio que desprende del anterior. 

La inscripción previa del trato sucesivo 

Es un principio que se utiliza para formalizar la titularidad, en el Registro de la Propiedad. Esto se hace con la finalidad de que haya franca disposición del bien y, para ello, es necesario que exista una inscripción. 

En casos especiales como el de la usucapión, se podrá inscribir como una previa declaración de usucapión, la emitida por el juez. 

Los contratos y el trato sucesivo 

En los contratos de tracto sucesivo, generalmente se acuerda proporcionar el suministro de un bien o servicio durante un determinado período. Esto significa que el pago y la prestación se realizan de manera continua durante el plazo establecido. 

Este modelo de contrato tipifica, además, las obligaciones periódicas de las partes, respetando la duración del mismo. 

Modelos de contrato de tracto sucesivo 

Los modelos se diferencian por la forma como se presta el bien o servicio, entre ellos están: 

• De ejecución continuada: representado por un contrato único, sin interrupciones temporales en las obligaciones. Un ejemplo de ellos es el contrato de arrendamiento. 
• De ejecución intermitente: este contrato siempre está vigente, con la particularidad de que la prestación se ejecuta en el momento que la otra parte lo requiera. 
• De ejecución periódica: en este modelo de contrato, se establece la provisión de un bien o un servicio en fechas ya acordadas. Como, por ejemplo, la periodicidad de 5 días de cada mes para efectuar la revisión técnica. 

El contrato de tracto sucesivo y su duración 

Los contratos de trato sucesivo, en su mayoría, tienen una duración indeterminada. Sin embargo, a los fines de garantizar la autonomía referida a la voluntad de las partes, es pertinente establecer un fin que puede ser de manera unilateral.