Procedimiento para reclamar la fianza de alquiler

El procedimiento que se utiliza para efectuar la reclamación de la fianza de un alquiler o arrendamiento, puede ser el juicio verbal o el ordinario, los cuales tienen mucho que ver con la cuantía. 

Por lo demás, el procedimiento para reclamar la fianza, que en su momento fue entregada en los arrendamientos urbanos (local o vivienda), estriba en que cuando el contrato de alquiler finaliza, el arrendador está obligado a devolver la fianza siempre y cuando se cumplan los siguientes factores: 

• Que el inquilino no tenga ningún retraso en el pago de mensualidades en cuanto a la renta. 
• Que no haya deudas referidas a cantidades asimiladas como servicios de luz, gastos de comunidad o agua. 
• Que no haya ningún tipo de daño en el bien inmueble, en cuanto a su estructura y mantenimiento en general, ocasionado por el arrendatario. 
• Que el inquilino no haya incumplido con cualquiera de las obligaciones o acuerdos establecidos. 

Procedimiento de la ley 

Cabe señalar que, si el arrendador en el término de un mes, después que le han sido entregadas las llaves, no ha devuelto la fianza, la ley de arrendamientos urbanos (LAU) en su artículo 36.4 contempla que esta cantidad devengará un interés legal. 

Si el arrendador se resiste a devolver la fianza, el inquilino puede asumir el procedimiento que debe usar para solicitar al reclamo de dicha fianza. 

Es una situación que se ha vuelto controvertida, situación que dio lugar a la reforma de la ley de enjuiciamiento civil (Real Decreto Ley 7/2019), ante las decisiones disimiles que existían entre los tribunales y juzgados, encargados de resolver tal controversia. 

Entre ellas se pueden mencionar las siguientes: 

• Una parte estimaba que en el procedimiento para hacer el reclamo de la fianza había que tomar en cuenta la cuantía reclamada, es decir, si la cuantía no excedía de 6000 euros, el juicio debía ser verbal y, para el caso que excediera de ese monto, el juicio debía ser ordinario. 
• La otra parte expresaba que, en el procedimiento, para reclamar dicha fianza, el Juicio siempre tenía un carácter ordinario, independientemente de la cuantía reclamada. 

Reforma de la ley de fecha 06/03/2019

En este punto, el Real Decreto-Ley del 07/2019, realizado durante el mes de marzo, el cual entró en vigor el 06 del mismo mes, ha modificado parte del articulado referido a la ley de arrendamientos urbanos, reformando lo contemplado en el artículo 249.1 6° de la LEC. 

Según la Ley, ya no es necesario acudir al juicio ordinario, si es posible realizar una valoración de la cuantía, es decir, del proceso como tal, en cuyo caso dicho procedimiento será el que se corresponda con las reglas generales establecidas en esta disposición legal. 

De la reforma habida, donde se produjo la modificación del artículo 249.6 contemplado en la ley de enjuiciamiento civil, su nueva redacción establece lo siguiente: 

6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, O SALVO QUE SEA POSIBLE HACER UNA VALORACIÓN DE LA CUANTÍA DEL OBJETO DEL PROCEDIMIENTO, EN CUYO CASO EL PROCESO SERÁ EL QUE CORRESPONDA A TENOR DE LAS REGLAS GENERALES DE ESTA LEY. (en mayúsculas lo que se ha introducido con la reforma)

En resumidas cuentas, de acuerdo con esta reforma: 

• Cuando existen los procedimientos de reclamación de la Fianza, y dicha reclamación no excede la cantidad de 6000 euros, el procedimiento adecuado para ventilar dicha causa será el Juicio Verbal. 
• En el caso de que la cifra anteriormente mencionada sea mayor a 6000 euros, el procedimental establecido más adecuado de acuerdo con la ley, será el Juicio Ordinario. 

Previo a la reforma, donde estaba la inadecuada interpretación 

Se pudo corroborar que la interpretación inadecuada que se hacía del artículo radicaba específicamente en la redacción de la ley de enjuiciamiento civil (LEC), la cual en su artículo 249.6°, antes de la reforma hecha por el Real Decreto-Ley del 7/2019 el primero de marzo, establecía lo siguiente: 

• El juicio siempre será ordinario, independientemente de la cuantía objeto del reclamo, todos los procedimientos que versen sobre algún asunto relacionado con los arrendamientos urbanos, salvo que se tratará de reclamaciones de rentas o montos debidos por el arrendatario o del desahucio por falta de pago.    
• Cuando se trate del caso referido a la extinción del plazo del arrendamiento, este deberá ser aclarado a través de juicio verbal. 

Conociendo que la devolución de la fianza del alquiler es una causa que versa en este caso sobre arrendamientos urbanos, el cual no está comprendido en las excepciones establecidas según el juicio verbal (reclamación de rentas, morosidad en el pago por parte del arrendatario), obliga al segundo sector doctrinal acogerse indefectiblemente y por disposición de la ley, a que el procedimiento para reclamar la fianza debe ser siempre el procedimiento ordinario. 

Sin embargo, el primero de los sectores estima que, al haberse terminado la relación de arrendamiento, la devolución de la fianza solo se limita a una reclamación de cantidad y, por lo tanto, si la cuantía de lo que se reclama no excede los 6000 euros, que es lo más común cuando se trata de arrendamientos de vivienda, el juicio verbal seria el adecuado.

La real importancia que tiene interponer el correcto procedimiento, va a radicar en que si el juzgado maneja el criterio opuesto al juicio que se ha escogido, este puede declarar la inadecuación de procedimiento, lo cual trae como consecuencia de que no asume la resolución del asunto y obliga a interponer un nuevo procedimiento. 

Para el caso de escoger el juicio verbal y si la cuantía de la fianza que se reclama no excede de 2000 euros, no se requiere la intervención de abogados, ni procurador, esto facilita al inquilino poder interponer la demanda personalmente. 

Posturas y razonamientos sobre la ley     

Entre las posturas existentes están:  

1.- El real decreto ley 7/2019

Este decreto ley que entró en vigor en fecha 06/03/2019, ha servido para aclarar las dudas e inquietudes que había con respecto al procedimiento adecuado para reclamar la fianza. 

La redacción actual del articulo 249.1 6° de la LEC, establece claramente que ya no será necesario acudir a juicio ordinario alguno, si es posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento a seguir, ya que, en este caso, el proceso ha de ser el que corresponda a tener de acuerdo a las reglas generales de esta ley. 

Esto se refiere a que, cuando en los procedimientos donde se reclame la fianza, la cantidad que se reclama no supera los 6000 euros, el procedimiento declarado adecuado para ventilar el asunto será el juicio verbal. 

Y, caso contrario, cuando dicha cantidad (6000 euros) sea superada, el procedimiento adecuado para ventilar el proceso será el juicio ordinario. 

2.- Juicio verbal  

En el caso que se interponga como procedimiento para el reclamo de la fianza el juicio verbal, atendiendo a que lo reclamado no supera los 6000 euros, es relevante destacar que, si aparte de eso el importe tampoco excede los 2000 euros, en el entendido de que la mayoría de las fianzas de alquileres de viviendas siempre están por debajo de esa cantidad, se puede personalmente, sin contratar abogado alguno, ni asistencia de procurador, interponer la demanda en el juzgado. 

Es un procedimiento de menor cuantía que motivará al interesado a reclamar lo que él considera que le corresponde. 

A propósito de esto, se tomó la decisión de publicar un formulario oficial para interponer una demanda de juicio verbal, disponible en todos los jugados, con la idea de que sirva de modelo en los juicios a seguir. 

3.- Modelo de burofax 

Se afirma que no es necesario el envío al arrendador de un burafax previo a manera de solicitarle la devolución de la fianza, sin embargo, se dice que puede ser conveniente, ya que en algunas oportunidades esto da solución al problema. Además, permite dejar constancia de que hubo una reclamación extraprocesal.