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Los 2 tipos de arrendamientos comerciales, ¿cuáles son? 

Te contamos qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Asegiv Abogados Publicado: 19 de septiembre de 2022

La legislación española diferencia entre arrendamientos urbanos y arrendamientos rústicos. Si quieres descubrir en qué consiste cada uno, así como la respuesta a las preguntas más frecuentes, ¡sigue leyendo para no perdértelo! A continuación, te lo contamos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre arrendamientos comerciales y residenciales, con un régimen legal más protector que se aplica a los arrendatarios que tienen arrendamientos residenciales urbanos

Los arrendamientos comerciales se rigen, en primer lugar, por el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario y, en defecto de acuerdo, por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (del artículo 29 al 35). Como derecho adicional se aplicará el Código Civil.

La Ley de Arrendamientos Rústicos

La Ley de Arrendamientos Rústicos se aplica a los arrendamientos de terrenos, tales como el arrendamiento de una finca con toda la maquinaria y el derecho a cultivar, etc. Los arrendamientos de terrenos se rigen por lo que expresamente acuerden las partes, siempre y cuando no se opongan a la Ley de Arrendamientos de Terrenos. 

Para los hoteles, un arrendamiento regular es relativamente raro. Las partes acordarán un contrato de administración o arrendarán el edificio del hotel, junto con su inventario, sobre la base de una renta fija más una renta basada en los ingresos del hotel.

¿Cuál es la duración habitual de cada tipo de arrendamiento comercial?

No se establece una duración mínima para los arrendamientos comerciales o residenciales. En los arrendamientos de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, el arrendador deberá permitir prórrogas del plazo del arrendamiento hasta un mínimo de cinco años si el plazo inicial es inferior a cinco años y el arrendador es una persona física, y prórrogas hasta un mínimo de cinco años. 

Siete años si el plazo inicial es inferior a siete años y el arrendador es una persona jurídica, mientras que en los arrendamientos mercantiles las partes pueden convenir libremente la duración.

¿Existen leyes específicas que se apliquen a los arrendamientos de categorías particulares de bienes inmuebles, como residencial, industrial, oficinas, comercio minorista u hoteles? ¿Cuál es su impacto?

El marco legal es el mismo para todos los arrendamientos. Se rigen por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos,modificada por el Real Decreto Ley 7/2019, Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, o el Código Civil.

Según el Real Decreto 235/2013, se debe entregar al arrendatario una copia del certificado de eficiencia energética en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Quedan excluidos de esta obligación los locales industriales.

Seguridad de la tenencia

Una de las preguntas más comunes cuando hablamos de arrendamientos comerciales es la siguiente: ¿tiene un arrendatario derecho a continuar ocupando el inmueble en cuestión después de la expiración de un contrato de arrendamiento comercial?

El Código Civil español prevé un derecho automático a renovar el plazo del arrendamiento tácitamente por períodos iguales al plazo por el que se ha fijado la renta (meses, trimestres, etc.). Si el plazo del arrendamiento llega a su fin y ninguno de los las partes expresan la intención de rescindir el contrato de arrendamiento. Sin embargo, se puede renunciar a este derecho si así se estipula en un acuerdo.

Terminación anticipada

Otra duda muy frecuente es: ¿se puede obligar a un arrendatario a marcharse antes de la fecha originalmente acordada y, en caso afirmativo, cuánto tiempo llevará este proceso?

Cuando las partes acordaron un contrato de arrendamiento a plazo fijo, el arrendador solo podrá rescindir el contrato antes de su vencimiento en caso de incumplimiento material del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario

La Ley de Enjuiciamiento Civil española establece un procedimiento para obtener el desalojo del local si el arrendatario no entrega el inmueble arrendado al arrendador una vez expirado el contrato de arrendamiento. 

El arrendador tiene derecho a presentar una demanda para recuperar la posesión. Una vez admitida a trámite la demanda, el arrendatario tendrá diez días para responder por escrito. 

Dentro de los cinco días siguientes a la contestación de la demanda, el Secretario Letrado del Tribunal citará a las partes para una audiencia que tendrá lugar en el plazo máximo de un mes desde la designación.

El plazo del proceso judicial puede variar de seis meses a un año hasta la reposesión del inmueble arrendado.

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