Diferencias entre el dominio pleno, usufructo y nuda propiedad.

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¿Qué es el dominio pleno?

La posesión completa y absoluta sobre una vivienda o bien, es lo que conocemos como pleno dominio. Aquí el propietario ejerce el uso pleno sobre el mismo.

El pleno dominio se clasifica de la siguiente manera:

  • Nuda propiedad: también llamado Nudo propietario; este no es más que el derecho que tiene una persona a ejercer la propiedad de un bien, pero sin poder hacer uso de él.
  • Usufructo: El usufructo no es el derecho que tiene una persona de disfrutar un bien, sin necesidad de ser el propietario.

Ambos derechos podrían recaer sobre el mismo bien; sin embargo, son diferentes, y se ejercen de forma separada. Es decir, pueden recaer en diversas personas, como es el caso de las herencias.

Esto significa, que se dará la plena propiedad cuando la nuda propiedad y el usufructo, recaiga sobre la misma persona.

¿Qué es el usufructo vitalicio o usufructo?

Aquí trataremos el usufructo vitalicio, el cual se encuentra dentro del ámbito del derecho sucesorio. En ese sentido, el usufructo voluntario y legal es la extensión del derecho de usufructo, más allá de la ley.

En el ámbito de la duración de éste derecho, se encuentran:

El usufructo temporal: el cual tiene una duración determinada

El usufructo vitalicio: el cual se extinguirá en el caso de que fallezca el usufructuario. Este se establece generalmente en las herencias. Normalmente es en el testamento dónde el conyugue fallecido confiere a través de una disposición, el usufructo vitalicio de todos sus bienes materiales.

Es necesario señalar, que estos bienes no le pertenecerán, pero el uso y disfrute de los mismos los tendrá asegurado de por vida. En ese sentido, los hijos se constituirán como los nudos propietarios (cuota de su herencia), El usufructo aquí, se reserva a la parte legítima que le corresponde al conyugue.

Cómo se calcula el usufructo

Es de vital importancia, el cálculo del usufructo referente al impuesto de Sucesiones y Donaciones (usufructo vitalicio) relacionado con la herencia de viviendas. El valor del usufructo irá en función de la edad del usufructuario, es decir, entre mayor edad tenga el mismo, menor será el valor.

En ese sentido, el valor del usufructo de un bien será el 70% de su valor total, cuando el usufructuario sea menor de 20 años. En el caso de que el usufructuario sea mayor de esa edad, el usufructo disminuirá en 1% cada año, con el límite del 10% del valor total del bien.

Además, la extinción del usufructo se dará con el fallecimiento del usufructuario.

Si el usufructo es cuantificable, se deberá:

  • Atender la valoración de este derecho en el momento de la partición
  • Establecer las cuotas de partición de la herencia

¿Qué es la nuda propiedad?

La Nuda propiedad consiste, en la venta de una casa o vivienda, donde el que la vende recibe el dinero, pero el mismo puede seguir habitándola de por vida.

Aquí el comprador logra beneficiarse, comprando una casa por debajo del valor existente en el mercado.

Diferencias con el usufructo

Tanto la Nuda propiedad como el usufructo, constituyen derechos distintos, ya que el nudo propietario es el dueño, pero el mismo no utiliza y disfruta este inmueble.

Por otro lado, el usufructuario es el que si tiene el disfrute y uso de la vivienda o inmueble. En ese sentido, el Nudo propietario solo podrá habitar y usar la vivienda, al momento de que el usufructuario fallezca.

En resumen, aunque el Nudo propietario sea el dueño absoluto del inmueble, este no podrá gozar del mismo; es por ello que la Nuda propiedad también  es denominada, la “propiedad desnuda”.

Sin embargo, la ventaja que encierra este trámite, es que se pueden comprar viviendas o inmuebles a un precio inferior del que se encuentra en el mercado, las cuales pueden convertirse en grandes inversiones a mediano y largo plazo.

¿Cuánto se puede ahorrar?

En Madrid y Barcelona se puede encontrar una Nuda propiedad, a un precio muy inferior al del mercado (150.000 euros). Sin embargo, esta cifra dependerá de la edad del usufructuario.

JPA LEGAL ABOGADOS & ASESORES es un despacho de abogados y asesoría integral de empresas, compuesta por abogados y economistas expertos en distintas áreas del derecho, fundado por Juan Pedro Alonso Gonzalez, abogado y administrador concursal