¿En qué consiste el contrato de arras?

Si eres el propietario de un bien inmueble, y consigues una persona que desea comprarlo acordando la compraventa del mismo, existe el riesgo de que una de las partes en último momento desista del este acuerdo.

Para que puedas evitar esta situación, es recomendable que antes de firmar el contrato de compraventa, tanto tú como el comprador deberán firmar un contrato de arras donde se establezca el compromiso de compraventa.

Una promesa de compra a través de la previa entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador, como medida de garantía para el  cumplimiento del acuerdo de venta.

Para tal fin, el contrato de arras deberá contener lo siguiente:           

• La cantidad de dinero entregado por concepto de arras: En el ordenamiento jurídico español no se encuentra establecido dicho importe; sin embargo, este deberá ser proporcional al precio acordado para la venta, el cual debe oscilar entre un 5% y un 15% de este.
• El precio acordado para la compraventa del inmueble, ya que de esta cantidad se calculara el porcentaje por concepto de indemnización.
• La fecha tope o plazo máximo, para formalizar la firma del contrato de compraventa, ya que esto también podría traer consecuencias legales (incumplimiento del contrato).
• Dentro del documento debe estar contemplado, cuando una de las partes sea extranjero, o residente de España.

¿Qué ocurre en caso en que una vez firmado el contrato de arras, una de las partes no cumpla con el compromiso asumido?

Cuando una de las partes incumpla con el acuerdo, las consecuencias de ello dependerán del modelo de contrato de arras aprobado por las partes involucradas.

Arras confirmatorias

Con las arras confirmatorias el comprador del inmueble entrega un porcentaje del precio acordado, donde el mismo estará obligado a entregar el resto del dinero, al momento de celebrarse el contrato de compraventa. En ese sentido, las arras confirmatorias constituyen un anticipo del precio total del inmueble.

Si una de las partes llega a incumplir, la parte que se considera perjudicada, legalmente exigirá:

• Que el contrato se cumpla
• La resolución del contrato, donde se solicite una indemnización por daños y perjuicios debido al incumplimiento del mismo.

Arras penales

Las arras penales a diferencia de las arras confirmatorias, no manejan el dinero entregado como un anticipo del precio de compraventa, sino que lo contempla como una claúsula penal.

Este dinero tendrá la función de indemnización por daños y perjuicios en caso de que se produzca el incumplimiento del contrato de compraventa.
Este tipo de arras tienen la finalidad de establecer una garantía por el no cumplimiento del contrato de compraventa, en el caso del comprador. Pero si el que incumple es el vendedor, este deberá pagar el duplo de la cantidad entregada por el comprador.

Aquí la parte perjudicada, podrá exigir el cumplimiento del contrato acordado.

Arras penitenciales

Mediante las arras penitenciales, las partes involucradas en el contrato de compraventa del inmueble permiten acordar el desistimiento del contrato. Aquí solo se establecerán las consecuencias que se generen, debido al incumplimiento del mismo. Es decir, que la venta que se haya acordado podrá ser finalizada por voluntad de una de las partes, para lo cual deberán asumir las consecuencias siguientes:

• Si la persona que figura como el comprador del inmueble desiste del contrato, la misma perderá el dinero entregado por concepto de arras.
• Si el que desiste del contrato es el vendedor, este deberá pagar al comprador el duplo de la cantidad de dinero recibida.

¿Ante qué tipo de arras nos encontramos si las partes no especifican la modalidad de las mismas?

Es probable que puedas tener dudas acerca del tipo de arras que debas utilizar en cada caso en específico, o que las mismas no se hallen indicadas en el contrato de arras firmado. En este tipo de casos, se podrá presumir que estas sean consideradas arras confirmatorias (cantidades que se pagan para amortizar el precio final).

En ese sentido, para que puedas identificar si te encuentras frente a arras penales, el contrato de compraventa lo deberá expresar de manera concisa, ya que estas generan una serie de consecuencias, debido al incumplimiento del contrato de arras; por tanto estas se tendrán que interpretar de manera restrictiva en el contrato.