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Obligaciones en las comunidades de propietarios: todo lo que necesitas saber

Cada partícipe tiene dominio de su vivienda, pero las comunidades de propietarios son propietarias y administran las partes comunes del conjunto inmobiliario.

Windhousing Publicado: 18 de mayo de 2022

Si has comprado un apartamento que forma parte de un complejo de edificios, ten en cuenta que están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley es aplicable tanto si eres residente como si no, siempre que seas propietario de un piso en una urbanización de ocupación múltiple.

De acuerdo con el Derecho español, todo propietario de piso o chalet tiene la copropiedad de los elementos comunes del conjunto edificatorio (escaleras, ascensores, fachadas, piscina, servicios de limpieza, desagües, suministro de agua, tendidos eléctricos…). 

En otras palabras, cada partícipe tiene el pleno dominio de su vivienda, sin embargo, las comunidades de propietarios son propietarias y administran las partes comunes del conjunto inmobiliario.

Todos los propietarios del bloque forman la Comunidad de Propietarios y son responsables de sus partes individuales y áreas comunes del bloque. Deben mantener los elementos comunes del edificio. Solo quienes adquieran un inmueble individual por sí solo, no tendrán que incorporarse a una comunidad de propietarios.

Cada parte del bloque tiene una cuota de participación en la propiedad común, generalmente proporcional al tamaño de la propiedad del propietario. Por lo tanto, el propietario de un piso grande tendrá una mayor participación en la propiedad común, y esta participación determina los gastos de comunidad y los derechos de voto del propietario.

Las urbanizaciones se rigen por una ley diferente (ya que comparten elementos con el exterior, como el alumbrado público, la recogida de basuras o las carreteras). No obstante, también puede ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal siempre que cumplan unos requisitos específicos.

Si quieres conocer más acerca de las comunidades de propietarios, concretamente sobre las obligaciones de las comunidades de propietarios, ¡sigue leyendo para no perdértelo! A continuación, te lo contamos. 

La participación en la comunidad antes de comprar la propiedad de comunidades de propietarios

Si vas a comprar una propiedad española, que forma parte de un bloque, es recomendable verificar en el Registro de la Propiedad la descripción física del apartamento y el edificio al que está adjunto, de esta manera averiguarás el tamaño de la propiedad y cuál es tu parte de área común.

El Registro de la Propiedad podrá también facilitarle las normas sobre uso de las instalaciones comunes, gestión general y mantenimiento, que forman parte de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Todo nuevo propietario quedará obligado automáticamente por los Estatutos y las decisiones tomadas en asambleas anteriores.

También debe asegurarse de que el vendedor esté al día en sus pagos a la comunidad de propietarios, de lo contrario, los gastos de comunidad atrasados ​​podrían cobrarse al nuevo propietario.

Los Estatutos y el Reglamento Interno de las comunidades de propietarios

La mayoría de las comunidades tienen un amplio conjunto de reglas que rigen los derechos de los propietarios y las normas de comportamiento que se esperan de las personas que residen en el complejo. 

Los Estatutos de la comunidad solo podrán ser modificados por unanimidad de votos de los propietarios, tanto presentes como representados. Si es necesario cambiar los Estatutos, esto corresponde a la reunión general anual.

Los estatutos deben establecer la participación privada que corresponde a cada propietario. Si algún miembro de la comunidad viola los Estatutos, los miembros de la comunidad pueden votar para pedirle al tribunal que emita una orden judicial, que le prohibirá ingresar a su propiedad por un período de hasta 2 años.

Además de los Estatutos, los propietarios podrán establecer normas internas, estableciendo normas de conducta para los propietarios y uso de los servicios comunes. Los propietarios también están obligados al cumplimiento de estas reglas, las cuales pueden ser modificadas por su voto de mayoría simple.

Realización de reparaciones en las comunidades de propietarios

Cada comunidad puede hacer reparaciones en su propiedad bajo las siguientes condiciones:

  • Previo aviso a los propietarios de la Comunidad
  • Que no se modifique la estructura general del edificio y la fachada
  • Evitar causar perjuicios a los derechos de los demás propietarios de la comunidad

Realización de reparaciones en las áreas comunes en las comunidades de propietarios

La Comunidad de propietarios realizará las reparaciones necesarias para mantener el edificio en condiciones aptas y habitables. Si algún propietario es responsable del retraso en las reparaciones ordenadas por las autoridades administrativas españolas, deberá hacer frente a las sanciones administrativas impuestas por el retraso a la comunidad de propietarios.

Cuando se requieran reparaciones en las áreas comunes, se deberá notificar al administrador.

Realizar actividades prohibidas, ya sea en la propia propiedad o en las áreas comunes

Ni el propietario del inmueble ni las personas que residan temporal o permanentemente en el inmueble, pueden realizar ninguna actividad que pueda dañar el conjunto o que sea contraria a los Estatutos o normas internas de la comunidad.

Si lo hicieran, el Presidente de la Comunidad podría exigirles que la detuvieran e incluso reclamar ante los tribunales, previa autorización de los demás propietarios, con la asistencia de un abogado.

Obligaciones en las comunidades de propietarios

Hay una serie de obligaciones en las comunidades de propietarios que tienen que seguir:

  • Deberán ceder la realización de obras en su propio piso cuando sea necesario para el correcto mantenimiento del edificio o la instalación de nuevos servicios. A tal fin, permitirán el ingreso de los trabajadores a su propiedad. Si como consecuencia de estas obras se produjese algún daño, la comunidad deberá pagar una indemnización.
  • Deben respetar las partes indivisibles del conjunto donde se ubica el inmueble: cuidado de los desagües, cableado eléctrico y cualquier otra instalación, que sirvan a otros propietarios, también deben cuidar sus propias instalaciones.
  • Mantener el inmueble en buen estado para que no cause perjuicio alguno a los demás propietarios. Cuando se causen daños a otros propietarios, se pagará una indemnización.
  • Contribuirán, según su cuota comunitaria, a los gastos de mantenimiento del conjunto.
  • Al vender el inmueble, el propietario deberá aportar un certificado que acredite que no tiene deudas pendientes con la comunidad ni deudas comunitarias que aún estén pendientes de pago.
  • El Presidente de la Comunidad deberá ser informado del domicilio de los propietarios, para remitirle aquellas notificaciones relativas a los propietarios de la comunidad. Si no fuere posible enviar las notificaciones a la dirección referida, esta se colocará en un lugar visible del recinto comunitario.
  • De la venta del inmueble se informará al Presidente de la Comunidad. En caso contrario el vendedor responderá también, junto con el nuevo propietario, de las deudas comunitarias del inmueble vendido, aunque en este caso el vendedor podrá reclamar al comprador el impago de los gastos de comunidad atrasados.

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