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Los vicios ocultos en Derecho, ¿qué son?

Los vicios ocultos son defectos que no se perciben a simple vista y de los que no se es consciente hasta un tiempo después de la compra. 

Ada SequorPublicado: 16 de junio de 2022

Es posible que hayas oído hablar de los vicios ocultos en Derecho pero, ¿qué son exactamente? En este artículo, hablaremos de los vicios ocultos, poniendo como ejemplo la compra de una vivienda. Si quieres saberlo, ¡sigue leyendo para no perdértelo! A continuación, te lo contamos.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos que no se perciben a simple vista y de los que no se es consciente hasta un tiempo después de la compra. 

Según el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, los vicios ocultos de la cosa existente en el momento de la adquisición que la hagan inapropiada para el uso a que se destina o que disminuyan este uso de tal manera que, si el comprador hubiera conocido respecto de ella, no la habría adquirido o habría dado por ella un precio menor. Así lo interpreta también el Código Civil en su artículo 1484.

En el caso de la compra de una casa con vicios ocultos, la vivienda adquirida no se encuentra en las condiciones que el vendedor había informado al comprador antes de realizar la compra: existen una serie de defectos de tal gravedad que impiden el uso o pleno aprovechamiento de un bien, de tal forma que de conocer su existencia, el comprador no habría adquirido el bien.

Podrían ser, por ejemplo, filtraciones, humedades, grietas, fisuras, acabados defectuosos, etc. Defectos que existen antes de la venta con cierta gravedad y que no son fácilmente detectables por el comprador a simple vista. Pero los tribunales han desestimado en numerosas ocasiones la acción de vicios ocultos cuando el comprador tenía experiencia en el mundo inmobiliario o de la construcción.

Los requisitos que deben de cumplir los vicios ocultos para serlo

En resumen, estas son las características que tienen que tener los vicios ocultos para considerarse como tal: 

  • Que el defecto sea grave
  • Que sea de suficiente importancia como para que si el comprador de la vivienda lo hubiera conocido, no hubiera comprado el inmueble o lo hubiera pagado a un precio inferior
  • Que el defecto sea preexistente a la venta

Puede ocurrir que los defectos que presente la cosa sean de tal grado que supongan la entrega de una cosa distinta. En este caso, mediante la acción derivada de la entrega de “una cosa por otra”, el comprador puede rescindir el contrato de compraventa y exigir también la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. El plazo para ejercer la acción es de cinco años.

¿Cómo se pueden reclamar los vicios ocultos?

Según el artículo 1846 del Código Civil, el comprador tendrá dos opciones:

  • La acción redhibitoria: la resolución del contrato que permite el incumplimiento del vendedor. El vendedor está obligado a reembolsar al comprador los gastos ocasionados. En este caso, si el vendedor conociera la existencia de vicios ocultos, el comprador será indemnizado por daños y perjuicios.
  • La acción quanti minoris: una reducción proporcional por los defectos de la propiedad. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio pagado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido.

¿Cuál es el plazo para reclamar?

El plazo para realizar, en viviendas de segunda mano, cualquiera de estas dos actuaciones es de seis meses desde la fecha de entrega del inmueble. Para viviendas nuevas el plazo es de dos años.

¿Qué hay que hacer?

El procedimiento a seguir será el siguiente:

  • Valorar la naturaleza del daño y discernir si la causa es un defecto de construcción o si, por el contrario, se debe a un uso indebido imputable al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico titulado, como el arquitecto técnico.
  • El vendedor deberá ser notificado por escrito de la situación detectada y del daño causado. En dicho escrito deberá indicarse la fecha del contrato y el plazo establecido para resolverlos.
  • Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será sencilla y rápida. Sin embargo, en muchas ocasiones el vendedor se opone. En este caso, lo mejor es acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes, para evitar el juicio.

Si en los pasos anteriores no se ha logrado una solución satisfactoria, se debe iniciar un proceso judicial, para que los Tribunales decidan quién será el responsable de la reparación pertinente. En este momento es imprescindible, para tener éxito en la reclamación, haber reunido pruebas que demuestren fehacientemente que el vicio oculto existía antes de la compra del inmueble.

En el caso de que los vicios ocultos se presenten después de la finalización del plazo establecido por el Código Civil para poder reclamar, existe la posibilidad de una póliza de responsabilidad civil que haga la diferencia entre los elementos estructurales, instalaciones y acabados.

Ada Sequor

Boadilla del Monte

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