Diferencias entre arrendamiento de vivienda urbana y local comercial

A pesar de que en el derecho civil ambos casos se tratan de un arrendamiento, contemplados en La Ley de Arrendamientos Urbanos y su regulación se asemeja mucho en su constitución desde el punto de vista fiscal, existen entre ellos notables diferencias. 

Cuando se trata de arrendar un inmueble, sea esta una vivienda o un local, debe conocerse que el uso que se le dará a cada uno de ellos es completamente distinto. 

Distinción entre arrendamiento local comercial y vivienda urbana 

Una de las diferencias más notables puede sobresalir en el momento del arrendamiento. Es decir, si una vivienda urbana se adquiere para alquilarla a un particular (operación sin IVA), será necesario pagar una serie de impuestos sin ningún tipo de deducción. 

Los casos tipificados en la ley son: 

• Si la vivienda urbana al adquirirla es nueva, el IVA se pagará al tipo del 10%, adicional al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, según el tipo que haya sido establecido por cada una de las Comunidades Autónomas. Este oscila entre un 0,75 y un 1,5%. 
• En el caso de que la vivienda adquirida sea usada, se deberá pagar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, correspondiente al tipo que haya aprobado cada Comunidad Autónoma. Este oscila entre un 6 y un 11%. 
• Cuando se trata de la compra de un local comercial para proceder arrendarlo a un determinado empresario (operación con IVA), esto significa que el IVA que está soportado en la compra podrá ser deducido, resultando neutral. 
• Si se toma la decisión de arrendar un local comercial completamente nuevo, este nunca estará exento del pago del IVA, cuyo tipo general asciende al 21%, el cual que pudiera ser deducido. 
• En el caso de que el local comercial que se adquiere sea usado, automáticamente la operación pasará a estar exenta del pago de IVA. Sin embargo, se pudiera acordar con el vendedor la renuncia a tal exención, de manera que esta adquisición pueda también tributar por el IVA y obviamente por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que, en este caso, será a un tipo mucho más alto, el cual oscila entre 1,5 y 2,5%. Haciendo la salvedad de que este impuesto no es deducible. 
• Otra relevante diferencia ocurre generalmente en la tributación del alquiler referido al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto significa que, cuando se trata del arrendamiento de una vivienda a cualquier particular para que este resida en ella, se podrá realizar una reducción del 60% del rendimiento neto. Es decir, solo se tributa por el 40% restante, haciendo la salvedad de que este tipo de reducción no aplica para el arrendamiento de locales. 

Elementos básicos del contrato de arrendamiento de locales y viviendas 

Estos elementos básicos están contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, donde no solamente aparecen los locales comerciales y viviendas, sino también naves y otros inmuebles que no sean viviendas y que no estén excluidos de manera expresa. 

En cuanto al régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de viviendas urbanas y locales comerciales, estos son disimiles, ya que en el primero siempre va a prevalecer la voluntad de las partes y, en cuanto al segundo, la ley establece que “los arrendamientos de locales se regirán por los pactos, clausulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la ley”. 

En cuanto a la duración de los contratos, estos se encuentran plenamente diferenciados, ya que, en un contrato de arrendamiento de vivienda, la duración deberá ser pactada por las partes, tomando en cuenta que la regulación que establece la ley está referida a un mínimo de tres años. 

Si se trata de arrendamiento de locales, además de prevalecer el pacto entre las partes, en general, los períodos de duración que tienden a establecerse son más largo que el anterior, ya que estos oscilan entre 5 y 7 años, de acuerdo a cada caso. 

Por su parte, en cuanto a la habitabilidad, el arrendador tiene la responsabilidad de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda urbana y, en el caso de los locales, este debe reunir todo lo necesario para poder desarrollar la actividad pactada.