¿Cuáles son los tipos de desahucios?

Un desahucio es la acción por la que se expulsa a un ocupante ilegítimo de una vivienda. Para ello, se solicita la ayuda de las autoridades.  

El desahucio, como hemos mencionado, se da cuando una o varias personas ocupan una vivienda ilegalmente. Pero, ¿cuándo se considera una ocupación ilegítima? Cuando se da la entrada y/o permanencia se hace sin autorización, cuando se finaliza el contrato de alquiler o cuando se incumple el contrato. 

Tal y como dice el artículo 1569 del Código Civil, los casos en los que se puede desahuciar a los individuos son los siguientes:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Dentro de los desahucios, encontramos varios tipos. Estos son el desahucio express, el desahucio por precario, el desahucio por finalización del contrato y el desahucio por impago. A continuación, te los contamos. 

Desahucio express

Este desahucio se denomina así socialmente, ya que no hay ninguna ley que lo denomine como tal. Los casos en los que se lleva a cabo son en los casos de okupación ilegal, es decir, cuando la persona accede a la vivienda y permanece en ella sin que el propietario lo consienta. 

En momentos de crisis, por ejemplo actualmente por la situación del COVID-19, estos proliferan.

Desahucio por precario

Hay en algunas situaciones en que se autoriza a una persona para que habite una casa. Si, por ejemplo, tenemos un amigo al que han echado de casa o algún familiar que no tiene trabajo. 

En estos casos, no se formaliza un contrato de alquiler, así que se dice que estas personas son “precaristas”. Tienen un derecho de cesión, aunque no se base en ningún título o contrato, y pueden permanecer en el inmueble porque así lo permite el propietario. 

Ahora bien, si en algún momento queremos que el precarista abandone la vivienda y no lo hace, podemos iniciar un proceso de desahucio por precario. 

Desahucio por finalización del contrato

Si un contrato de alquiler finaliza, el inquilino tiene que abandonar el inmueble. En caso de no hacerlo, el propietario tendrá que promover la acción de un desahucio por finalización de contrato para, así, forzar su desalojo. 

Desahucio por impago  

Un incumplimiento contractual puede resolver el contrato de arrendamiento, en algunas ocasiones. Tal y como señala el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el segundo apartado:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Es decir, las razones por las que el arrendador puede finalizar el contrato son las siguientes:

• Incumplimiento de las obligaciones contractuales
• Falta de pago, que puede ser de rentas o de fianzas
• Subarriendo o cesión no consensuados
• Daños u obras no consensuadas
• Actividades ilegales, peligrosas o nocivas en  general