Propiedad horizontal: ¿qué es y cuáles son sus usos?

Una comunidad de propietarios está conformada por los dueños de un inmueble, independientemente de las dimensiones del mismo. Eso sí, cuanto más grande sea dicho inmueble, más grande será la comunidad de propietarios – al menos a priori –.

Antes de comenzar a disfrutar del inmueble, todas las partes determinarán las fórmulas en las que se va a proceder. Por lo general, las viviendas del edificio serán de uso privado mientras que los espacios compartidos, como puede ser la azotea o las zonas comunes se regularán para su buen funcionamiento y conservación.

Existe un concepto, no conocido por todos, que afecta a la comunidad de propietarios y lo hace de manera legal: la propiedad horizontal.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Recogido en el artículo 396 del Código Civil, el régimen de propiedad horizontal regula la copropiedad que existe entre los propietarios o inquilinos de un inmueble que se encuentra dividido en pisos.

Dicho artículo distingue entre el derecho de propiedad singular y exclusivo, que atañe a la vivienda, plaza de garaje o trastero, entre otros, y el derecho a la propiedad conjunto e inseparable, que cita las instalaciones comunes como el portal, las escaleras o la azotea, entre otros.

La Ley de Propiedad Horizontal indica que la propiedad horizontal ha de ser constituida mediante escritura pública y ante notario por parte del propietario o propietarios comuneros. En todos los casos tiene que estar representado el 100% de la propiedad.

Toda vez que haya sido formalizada se procederá a conformar los estatutos por los que se regirá el inmueble; es decir, se recogerán las reglas en las que figuran aspectos como la conservación del inmueble, los gastos y hasta el ejercicio de los derechos de propiedad.

Posteriormente, y cuando se lleven a cabo las consiguientes juntas de propietarios, se creará un libro de actas que se actualizará cada año, como mínimo, y en el que figuran los diferentes acuerdos alcanzados durante las reuniones.

¿Cuáles son sus usos?

Todos aquellos elementos que conformen la propiedad y sean objeto de disfrute por parte de los propietarios o inquilinos son susceptibles de ser aprovechados. Una piscina o un gimnasio, siempre que sea comunitario, es, por ejemplo, un elemento que puede ser utilizado por todas las partes siempre que se haya recogido previamente en los estatutos de la propiedad horizontal. Lo mismo ocurre con las plazas de garaje o los trasteros, si los hubiese.

Hay que distinguir entre los elementos comunes esenciales, como las escaleras, y los no esenciales, como el garaje.

En el primer caso estamos ante un elemento indispensable para el buen orden y funcionamiento mientras que en el segundo se puede acotar su uso de manera singular y exclusiva a uno o varios propietarios.

Aunque se hayan determinado, mediante acuerdo, el uso de esos elementos comunes, esenciales o no esenciales, de manera exclusiva, los mismos siguen estando en poder de la propiedad y tiene derecho sobre ellos.

Además, el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que la propiedad tiene la capacidad de regular y establecer normas de régimen interno. De esa forma se pretende una correcta utilización de los recursos y servicios comunes como la calefacción – si es central –, la recogida de basuras y hasta el horario de uso de instalaciones comunes, como la piscina o el gimnasio.