Todo lo que tienes que saber del contrato de compraventa de una vivienda

El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral por el que la parte vendedora se obliga a entregar una cosa determinada y la parte compradora se obliga a pagar por ella un precio acordado. En este artículo, ponemos el foco en el contrato de compraventa de una vivienda, por lo que “la cosa determinada” mencionada, será una vivienda. 

La compraventa de inmuebles es uno de los contratos más habituales a día de hoy y, a través de él, una persona se convertirá en propietaria de una vivienda. Eso sí, para que el inmueble se le transfiera, el comprador deberá otorgar a cambio un valor, en dinero, al vendedor. 

Pero, ¿a qué debemos prestar especial atención en un contrato de compraventa? ¿Hay pasos previos? ¿Por qué está formado? Si quieres descubrirlo, ¡sigue leyendo para no perdértelo! A continuación, te lo contamos. 

Los pasos previos al contrato de compraventa de una vivienda

Hay una serie de pasos previos a firmar el contrato de compraventa de una vivienda. Encontramos unas negociaciones previas entre comprador y vendedor, así como unos actos preparatorios que, por norma general, se materializan en la firma de un contrato de arras o precontrato de compra. 

Aunque estos documentos no sean obligatorios, lo cierto es que son recomendables. De esta manera, se confirma la voluntad de las dos partes de cerrar la operación, tanto que uno quiere comprar como que el otro quiere vender. 

El contrato de arras también es conocido como anticipo, y es un contrato privado en el que las partes reservan la compraventa de la vivienda. Para que sirva, se entrega una cantidad de dinero, una señal como reserva. Por lo general, es una cantidad que supone entre el 5 y 15% del valor de la propiedad. 

En el contrato de arras también se establecen las penalizaciones en caso de que una de las partes se eche atrás en la negociación. Por norma general, el comprador perderá la señal en caso de que desista de la transacción, y el propietario deberá devolver el doble de la señal cuando sea quien se eche atrás. 

Lo ideal es que el contrato de arras tenga un plazo determinado para cerrar la transacción y firmar el contrato de compraventa de la vivienda. De lo contrario, la transacción puede demorarse indefinidamente. 

¿Por qué está formado el contrato de compraventa?

Es importante conocer por qué está formado el contrato de compraventa. Hay unos aspectos generales que comparten todos y cada uno de los contratos, pero hay elementos, cláusulas, etc., que satisfarán diferentes necesidades del comprador y el vendedor en función de la situación. 

Estos son los elementos fundamentales de las partes de un contrato de compraventa:

• La identificación del comprador y del vendedor, con los datos de ambas partes o de sus representantes si se diera el caso. 
• Descripción completa de la vivienda, así como de su ubicación exacta, donde se incluye la referencia catastral del inmueble y la descripción del estado de la vivienda. Se solicita a través de una nota simple en el Registro de la propiedad, para comprobar que la vivienda está libre de cargos. También habrá que solicitar al administrador de la comunidad un certificado que confirme que la propiedad está al corriente en cuanto a pagos. 
• En caso de que se trate de una vivienda de obra nueva, habrá que pedir al promotor una copia de la declaración de obra nueva. Pero también la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad. Por supuesto, toda la documentación que haga referencia a la vivienda, como planos, libro del edificio, la memoria de calidades… En estos casos, lo ideal es que aparezca una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor, en el contrato de venta de la vivienda, para asegurar los pagos a cuenta de la promotora. 
• El precio pactado, la forma de pago y los plazos. 
• Las obligaciones y responsabilidades de las partes o, lo que es lo mismo, las condiciones que se acuerden entre vendedor y comprador. 
• La fecha de entrega de las llaves y plazo para hacer la escritura pública. 
• Lo ideal, aunque no necesario, es incluir las posibles penalizaciones en caso de que se produzca un retraso en la entrega del inmueble. 
• El reparto de los gastos de la compraventa. 
• Las causas de rescisión del contrato, como que el comprador no pague en el plazo acordado o que el vendedor no entregue la vivienda. 
• La firma de las dos partes. Si la compraventa es entre particulares, la firmará el comprador y todos los propietarios de la vivienda. Pero, en caso de ser una promotora, lo firmará el comprador y el administrador de la empresa. La firma debe estar en todas las páginas del contrato. 

¿Se puede rescindir el contrato de compraventa?

Cuando el contrato que han firmado las partes deja de tener efecto, creando así una nulidad, se conoce como rescisión del contrato. Esto se lleva a cabo por declaración judicial y se da por diferentes causas. 

Por ejemplo, si no se cumplen algunas cláusulas del contrato en el plazo establecido, o si se incumplen las circunstancias en relación al inmueble de forma grave: no se entrega lo que ha sido pactado, aparecen irregularidades urbanísticas, se descubre un vicio oculto en el inmueble…